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<내년부터 바뀌는 부동산제도>재건축 용적률 최대 300%로

헤럴드경제 | 기사입력 2008.12.21 10:37 | 최종수정 2008.12.21 11:21

2008년 한해동안 7번이나 발표될 정도로 부동산 정책이 홍수를 이루면서 전문가들조차도 무엇이 바뀌었는 지 헷갈리는 상황이 됐다.

하지만 종부세 과세기준 상향조정을 비롯한 각종 재건축 관련 규제가 완화되는 등 참여정부 시절 만들어진 부동산 규제의 근본이 내년부터는 대폭 바뀌게 됐다.

부동산 정보제공업체인 부동산뱅크가 2009년 바뀌는 부동산 제도에 대해 설명하는 자료를 발표했다.

< 세금 >

▶양도세 세율 조정 및 장기보유특별공제 확대=소득세법 개정에 따라 양도세 세율 및 과세표준 구간이 조정된다. 이에 따라 기존 9~36%인 세율은 6~35%로, 1,000만~8,000만 원인 과세표준 구간은 1,200만~8,800만 원으로 변경된다. 또 1가구 1주택 장기보유특별공제도 확대돼 앞으로 연 8%씩 10년간 최대 80% 공제가 가능해졌다. 지금까지는 연 4%씩 20년간 최대 80%가 적용돼 왔다. 지난 12월 12일 이러한 내용의 소득세법 개정안이 본회의를 통과, 연말께 법 공포가 이뤄지고 2009년 1월 1일 이후 거래 또는 등기(잔금 납부)가 이뤄지는 분부터 적용된다.

▶다주택자 양도세 한시적 감면=주택거래 활성화를 위해 내년부터 2년간 다주택자에 대한 양도세가 중과세가 한시적으로 완화된다. 이에 내년 1월 1일부터 2010년 12월 31일까지 양도하거나 신규 취득한 주택에 대해 1가구 2주택은 6~35%(2010년 6~33%)의 일반세율이, 3주택 이상은 기존 60%보다 낮은 45%의 세율이 적용된다.

다만 1가구 1주택자와의 형평성을 고려해 1~2년 단기 보유 부동산에는 감면 혜택이 주어지지 않는다. 따라서 보유기간이 1년 미만일 경우 50%, 2년 미만일 경우 2주택자는 40%, 3주택자는 45%의 세율을 따르게 된다.

▶주택분 종부세 과세기준 조정=종부세 과세기준이 세대별 6억 원에서 인별 6억 원으로 바뀐 가운데 1가구 1주택 단독명의자에 대해 기초공제 3억 원을 인정, 기준 금액이 사실상 9억 원으로 상향조정됐다. 여기에 현행 1~3%인 종부세율이 0.5~2%로 낮아졌고, 과표적용률과 세부담상한선도 2007년 수준인 각각 80%, 150%로 동결됐다.

또 1가구 1주택 종부세 대상자에 대한 혜택이 크게 늘어 납부대상자가 60세 이상일 경우 10~30%의 고령자 세액공제를, 5년 이상 보유자의 경우 최하 20%의 장기보유 세액공제를 적용받을 수 있게 됐다. 이때 고령자 세액공제와 장기보유 세액공제는 중복 적용 가능하다.

지방 부동산시장 지원을 위해 2009년 1월부터 3년간(2011년 12월 31일까지) 비수도권 소재 1주택에 대한 종부세도 비과세된다. 서울, 경기, 인천 등 수도권 외 지역의 주택은 종부세 합산과세 대상에 포함하지 않는 것이다. 따라서 수도권에 4억 원짜리, 비수도권에 3억 원짜리 주택을 가진 2주택자의 경우 비수도권 주택이 합산대상에서 빠지게 돼 종부세를 물지 않게 된다.

한편 부부공동명의자 및 1가구 2주택 이상자에 대해서는 각종 공제 혜택이 주어지지 않는다. 이들의 경우 기초공제 3억 원을 비롯해 고령자 세액공제, 장기보유자 세액공제에서 모두 제외된다. 이때 주택수 산정에는 지방 주택도 포함되는 것을 염두에 둬야 한다.

이 같은 내용의 종부세법 개정안은 향후 법사위, 본회의 의결을 거쳐 최종 확정될 예정으로 2009년 12월 종부세 납부분부터 본격 적용될 것으로 보인다. 다만, 과표적용률, 세부담상한선, 고령자 및 장기보유자 세액공제는 2008년부터 소급 적용한다는 것이 기획재정부의 계획이며, 헌재 위헌 판결이 난 세대별 합산은 경정청구를 한 자진신고 납부자에 한해 소급해준다는 방침이다.

< 재개발ㆍ재건축 >
▶재건축 용적률 법정 상한선까지 확대=내년부터 재건축 용적률을 최대 300% 상향 조정할 수 있는 길이 열리게 됐다. 국토부는 지난 11월 3일 발표한 종합대책을 통해 국토계획법 상한까지 용적률 상향을 허용하고, 정비계획상 용적률 초과분에 대해 30~50%를 보금자리 주택으로 환수할 계획이라고 밝혔다. 이에 서울시 재건축 단지의 경우 조례에서 정하고 있는 1종 190%, 2종 210%, 3종 230%보다 40~70% 포인트 높은 1종 200%, 2종 250%, 3종 300%를 적용받을 수 있게 됐다.

이와 함께 소형면적의무비율도 완화될 예정이다. 정부는 기존 ▲60㎡ 이하 20% ▲60㎡ 이하 85㎡ 초과 40%로 정해진 비율을 ▲85㎡ 이하 60% 내에서 지자체별로 차등 적용할 수 있도록 했다.

하지만 이러한 내용의 규제 완화 방침이 정작 재건축 승인권자인 각 지자체(시도)와는 협의가 안된 만큼 아직 갈 길이 멀다. 국토부는 개정안을 마련해 각 지자체와 협의 후 국회에 넘긴다는 설명이다. 따라서 국회 소위, 심사위, 본회의까지 거쳐 법안이 통과되기 위해서는 상반기 이후에나 가능할 전망이다.

▶재건축 절차 간소화=두 차례에 걸쳐 시행되던 안전진단이 한 차례로 간소화된다. 또 중복 심의 생략, 시공사 조기선정 중 절차 간소화를 통해 총 3년이었던 사업기간이 1년 6개월로 단축될 전망이다. 이 같은 내용을 담은 도시 및 주거환경정비법 개정안을 현재 국회 법사위에서 심의 중에 있으며, 본회의를 거쳐 내년 상반기 시행 예정이다.

▶조합설립인가 이후 조합원 지위 양도 허용=앞으로 조합설립인가 이후라도 조합원 자격을 자유롭게 사고, 팔 수 있게 된다. 지난 2003년 9ㆍ5대책에서 마련된 이 규정은 투기과열지구 내 조합설립인가를 받은 재건축 아파트의 경우 조합원 지위 양도를 금지해 단기차익을 노린 투기세력을 차단하는 효과를 냈었다. 하지만 재건축초과이익부담금제의 도입으로 단기차익 실현이 어렵게 된데다 재건축 아파트값까지 안정화 추세로 접어들고 있어 5년 만에 폐지가 결정됐다.

현재 국토부가 도시및주거환경정비법 개정안을 마련해 국회 법사위에서 논의 중에 있으며, 본회의를 통과하면 내년 상반기부터 시행될 것으로 보인다.

▶재개발 지분쪼개기 원천 봉쇄=재개발 `지구지정` 전에 지분을 쪼개도 분양권은 하나만 인정된다. 국토부는 지분 쪼개기를 원천 봉쇄하는 내용의 도시및주거환경정비법 개정안을 국회에 제출, 현재 법사위 심의 중에 있으며, 상반기 중 법령을 공포한다는 계획이다.

개정안에 따르면 재개발, 뉴타운을 추진 중인 지역에서는 정비구역 지정 전 지자체장이 정하는 조합원 인정 기준일까지 토지를 소유한 사람만 조합원 자격이 인정되고, 나머지는 현금청산 대상자가 된다. 기존에는 정비구역 지정 이후 지분을 쪼갰을 때만 분양권을 인정했었다.

아울러 개발 예정 지역에서는 지자체장이 최대 4년간 건물 신축이나 토지 분할 행위를 제한할 수 있게 되며, 여러 명의 소유자가 한 세대인 경우와 조합설립인가 후 한 명의 소유자가 여러 명에게 지위를 팔았을 때 모두 조합원은 한 명만 인정받게 된다.

< 주택공급 및 기타 >
▶서민용 주택 시범 공급=국토부는 국민임대주택건설특별법 개정안이 국회 소위를 통과되는 대로 법사위와 본회의를 거쳐 전국 5~6곳에 보금자리주택 시범사업을 벌일 계획이다. 이에 2009년 6월까지 시범지구 지정을 하고, 하반기 중으로 분양이 이뤄질 전망이다. 이때 분양은 사전예약제 방식으로 진행된다.

한편, 종전 다세대 주택의 주거환경을 개선하고 주택공급을 늘리기 위해 `단지형 다세대` 제도가 도입된다. 도심 내 서민용 주택공급 효과를 극대화하기 위해 세대 규모는 85㎡ 이하로 규정하며, 주택법시행령, 주택건설기준규정, 주택공급규정, 건축법시행령 등의 주택법 하위법령 개정을 통해 2009년부터 본격 공급될 것으로 보인다.

▶부동산 거래 중개사고시 손해배상 확대=내년 1월 1일부터 부동산 중개사고가 발생했을 때 최고 2억 원까지 손해배상을 받을 수 있게 됐다. 국토부는 지난 9월 2일 이 같은 내용의 공인중개사의업무및부동산거래신고에관한 법률 시행령 및 시행규칙을 개정했다. 따라서 중개업자의 손해배상책임 보장금액이 개인은 현행 5,000만 원에서 1억 원으로, 법인은 1억 원에서 2억 원으로 확대조정됐다.

박지웅 기자/goahead@heraldm.com
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